民事法文章

簽訂租賃契約後，房東與房客原則上不得任意解除租約，
但在某些特殊情況下，法律例外允許你無需扣押金，
也不用賠償的終止租約。

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依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第11條第1項第1款規定，
如果因為疾病或意外需長期療養，
房客可提出醫師診斷證明，
並提前三十天通知房東終止租賃契約。

只要符合這些要件，
房東就不得要求賠償，更不得扣押金。
這是法律上房客所擁有的合法權益。

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然而，如果退租理由不符合上述的相關規定，
就需要回到租約本身，
檢視是否有提前退租的相關條款。

若租約明定不得提前解約，
房東有權要求支付剩餘租金直至租約期滿。
這時候，房客只能慢慢與房東協商退租條件。

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為了避免爭議與損失，
建議在簽約前仔細審閱條款。
如果對於租約遇到問題卻不知道如何處理，
法可夢的60位專業律師仍舊在線上等著你！

現在的租屋市場中常常可以見到，

租約中約定電費每度五塊或五塊以上，

或是直接約定每月總電費，

但你知道這樣的契約可能已經違法了嗎?

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根據《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》第六點規定

如果是以「用電度數」計費

房東不能收取超過當期「每度平均電價」

如果不是以「用電度數」計費

每月收的電費不能超過這間租屋的「每期總電費」

如果契約違反這樣的規定，就是違法。

換句話說，房客可以要求電費應該按平均電價來收，

或是不可以收超過電費單上的總電費。

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除此之外，簽訂租賃契約時，

我們應該要留下日後協商的證據。

像是可以

*錄音紀錄簽約過程

*列一份物品點交清單，把家具和設備的使用方法規範清楚

*拍照存檔作為簽約時房屋現況的證明

*以匯款方式繳交租金，留下銀行紀錄

這些小細節都可以在日後發生爭議時，

解決日後舉證困難的難題。

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如果真的遇到無法解決的問題，

其實還有許多管道可以求助，例如：

*  上「法可夢」找專業律師諮詢

*  向行政院或地方政府的消保單位申訴

*  向區公所聲請調解

*  向不動產糾紛調解處委員會申請調處

*  撥打法扶專線

近年的氣候相當異常，

大家是否還記得強颱康芮颱風，

災情重創台灣，不但許多路樹倒塌，

很多人家中的窗戶也被吹破，甚至陽台也差點被吹走!

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如果在外租屋遇到這種情況，

到底該由房東或是房客來負擔修繕義務呢？

根據民法第423條規定，租客在租約期間內，

應保持租賃物合於約定使用、收益的狀態。

除了契約另有訂定或另有習慣之外，

租賃物的修繕責任應由出租人負擔。

也就是說

房東原則上應該要負責修理房屋本身的損壞！

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「但這樣對房東而言，似乎不太公平？」

或許有些人心中會浮現這個疑問，

平時房屋是租客使用，理應由租客來負責修繕才對。

其實，法律上有規定，

如果房屋損害屬於可歸責於承租人之事由時，

房屋應由承租人負責修繕。

（住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項之應記載事項第九點第一款）

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如果房東置之不理修繕義務，我該怎麼辦呢？

如果房客催告房東進行房屋修繕，房東卻置之不理，

我們可以依照相關規定，先選擇自行修繕，

再從租金中扣除修繕費用喔！

民法 第430條

住宅租賃定型化契約應記載事項

租賃住宅市場發展及管理條例 第8條

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最後還要提醒各位租屋族，

房屋的損壞要在第一時間通知房東！

若是怠於通知導致不能及時修繕，

還有可能要賠償房東因此增加的損害喔！

^{案例一：產權糾紛，購屋夢碎}

案例概述

阿明因朋友推薦，看上一處台北市房產，價格僅為市場價的一半。但該房產有預告登記，無法過戶。賣方小美簽訂契約，承諾兩個月內解決，否則賠償三倍違約金。
阿明信以為真，支付了400萬元。最終，小美無法履約，且無資產償還，導致阿明無法追回任何損失。

法律觀點

• 什麼是預告登記？
  預告登記可限制不動產的移轉或抵押，但也意味著該房產可能涉及糾紛，購屋時若遇此情況，務必謹慎。
• 為何阿明無法追回款項？
  即使契約中約定違約賠償金，若對方無資產或有其他債務，仍可能出現「有判決，無財產可執行」的情況。

^{案例二：投資陷阱，養套殺}

案例概述

小謝告訴阿華，有高報酬的房地產投資機會，初期阿華投入30萬元獲得高額回報。後來，小謝以更大的投資機會為由，勸阿華追加500萬元資金，並聲稱為節稅將房產掛名他人。
期間，小謝以貸款問題為由，要求阿華多次追加資金，不久後，小謝失聯，阿華損失將近600萬元。

法律觀點

• 養套殺的投資詐騙
  詐騙者常以初期小額高回報建立信任，進而誘導受害者投入大筆資金。投資前應保持警惕，避免落入此類圈套。
• 掛名購屋的法律問題
  以人頭名義購屋雖可節稅，但隱藏重大法律風險，一旦發生糾紛，所有權與交易款項的追討將極為困難。

^{面對房地產詐騙的防範措施}

上述案例反映了房地產交易中的常見問題。蕭律師建議以下措施來降低風險：

1. 開立履約保證帳戶：確保交易安全，當過戶無法完成時，資金可退回買方。
2. 尋求專業法律協助：房地產交易涉及多重法律與稅務問題，專業律師的協助對保障交易安全不可或缺。

無論是購買不動產、投資，還是處理產權糾紛，選擇有經驗的律師能大幅降低風險。遇到類似情況，尋求專業協助或許就是避免損失的關鍵一步。

▐ 作者

蕭育涵律師專精於不動產與繼承案件，根據多年來處理不動產案件的實務經驗，分享２個真實案例，提醒您如何避免掉入房地產詐騙陷阱。

在外租屋除了注意地點、房型、租金外，

也別忘了最後的「魔王關」！

租賃契約是每個租屋人都要面對的難題，

面對許多條款，到底該如何確定契約是合法且有保障的呢？

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租屋鬼故事

你聽過「房東保有隨時調漲房租的權利」的條款嗎？

其實這類的條款是不合理的，

根據 #租賃住宅市場發展及管理條例 第5條規定，

房東跟房客之間是消費關係，

適用 #消費者保護法，所以租約必須遵守相關規定。

而且依據 #住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項 規定

房東在租賃期間不得藉由任何理由要求調漲租金！

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租屋防身術

第一招：契約範本對照

如果不懂契約與法條規定，

我們可以上行政院網站下載「#住宅租賃契約書範本」，

對照房東提供的契約，看看是否有不合理的條款，

或是漏未約定的重要權利義務關係。

第二招：內政部法扶諮詢

自113年8月1日起，內政部委託法扶基金會，

開設了「租屋糾紛承租人電話法律諮詢服務」，

在服務時間內可以撥打法扶專線免費諮詢。

第三招：法可夢線上諮詢

如果想找人諮詢，卻又不想受到時間地點的限制，

法可夢線上諮詢隨時在線上等候您，

70位專業律師於平台中提供您專業的諮詢服務！

在網購盛行的時代，未取貨的情況時有發生。

許多消費者因臨時改變主意而選擇不取貨，

但也有賣家因此威脅要提告毀損罪，或要求支付退換貨的運費。

那麼，消費者在這種情況下到底需要擔心什麼法律風險呢？

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個人因素未取貨

如果是因個人原因而決定不取貨，在法律上並不會構成犯罪。

根據「消費者保護法」規定，消費者在網購中有無條件解除權，

意味著你可以在七日內無理由退貨，

甚至在取貨前改變心意也並不違法。

而且，退貨時無需支付任何退貨或運費，

賣家也無權因未取貨而提告毀損罪或要求支付運費。

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下單後惡意不取貨

但是，如果消費者有意多次下單且不取貨，藉此惡整賣家，

導致賣家蒙受損失，這就可能涉及到「刑法」第355條間接毀損罪，

此外，賣家還可以依｢民法」中的「侵權行為」或「債務不履行」規定，

向法院請求賠償損失，例如退貨運費、包裝成本等等。

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總結來說，一般的改變主意並不會違法，

但故意惡整賣家則可能讓你面臨刑事與民事責任。

因此，網購時務必謹慎對待，

合理地行使消費權益，才能避免觸法。

你是否曾在網購包裹上看到這些標語？

「一經售出，恕不退換」

「開箱請全程錄影以免爭議」

這些條款看似合理，但其實違反了我國「消費者保護法」的規定

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根據消保法第19條的規定，消費者進行網路購物時，

如果商家約定違反消保法相關規定，該約定則為無效。

換言之，商家單方面宣稱的「不退換貨」條款，不具任何法律效力!

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至於「開箱請全程錄影」的要求，

看似是為了保障交易公平，

但其實這並非法律強制要求，

所以商家無法以此為由，

拒絕消費者行使退貨或換貨的權利。

無論商家如何標示，只要是通訊交易，

消費者都有七日無條件解除權，

在這段時間內可以無條件退貨，且無需說明任何理由。

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當發現商家以不合法條款損害你的權益，

又揚言要「依刑法毀損罪提告」、「支付和解金」，

則很有可能是詐騙手法。

遇到這種情況，可以向當地的消保官申訴或申請調解。

若情況嚴重，可以向律師尋求協助，

委託律師寄發存證信函或律師函，要求賣家進行退貨。

如果賣家還是置之不理，最後可以考慮向法院提告。

「網購完卻後悔了，我想退貨！」

根據我國「 消費者保護法 」第19條，

消費者享有「 七天無條件解除權 」。

換句話說，只要是 通訊交易 ，

你都可以在收到商品後的七天內無理由退貨。

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無論退貨原因是因為商品與想像不符，

或是取貨後突然後悔了

都能行使這個權利，

彷彿人生擁有一個「後悔藥」！

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但其實這個「後悔藥」不是萬能的，

根據「 通訊交易解除權合理例外情事適用準則 」第二條 ，

有些商品是不能退貨的！例如：

 # 客製化商品

 #易腐敗商品

 #經拆封的影音商品或電腦軟體

這些商品退貨後就無法轉售，

或是具有容易複製的特性。

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除此之外，

隨意退貨也有可能被商家列入黑名單

導致以後無法再購買商家的商品。

七天無條件解除權雖然是消費者的強力後盾，

但背後也存在許多限制跟隱藏的風險！

下次網購前，別忘了，再次確認你的購物清單

我們在電影中常看見，

主角因為發生意外來不及立遺囑 ，

便握著身旁情人的手，口頭交代後事。

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如果只有用口頭或傳訊息告知 遺產如何分配，

這樣可以當作是遺囑嗎？

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根據我國民法第1189條規定，

遺囑共有五種方式，分別為：

1.自書遺囑

2.公證遺囑

3.密封遺囑

4.代筆遺囑

5.口授遺囑

只有符合以上方式作成的遺囑才是有效的，

這樣的立法目的，

是為了確保遺囑經過慎重考慮而作成。

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所以，如果是單純口頭告知，

並不會符合口授遺囑的要件規定；

用手機軟體傳訊息當作遺囑，

同樣也是不合法的。

其實遺囑跟保險一樣重要，平時就應該妥善規劃，

這樣遇上意外時才不會有所遺憾。

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如果當事人生前立下合法遺囑決定分配內容，

繼承人是否就只能默默接受？

原則上被繼承人是可以用遺囑自由處分遺產的，

但繼承人在法律上有受到「特留分」制度的保障!

而所謂 特留分 ，就是在保護繼承人最低可以分到的遺產比例。

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舉例來說，根據民法第1223條規定，

子女的特留分比例是他 應繼分 的二分之一，

假設在沒有遺囑情況下，

原本可以分得100萬元，

那特留分就保障他至少可以獲得50萬元。

即使是長年同住的家人，

也不見得知道對方全部的秘密，

如果有天親人過世了，

繼承人要如何得知他的所有遺產與債務？

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親人逝世後，有許多繼承程序需要辦理，

其中最重要的，就是向國稅局申請#遺產清冊 資料!

接著向法院陳報。

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遺產清冊中，記載了被繼承人所有的財務狀況，

像是債權、債務、財產總歸戶清單、

土地登記簿、建物登記簿謄本等。

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現行法律原則上不太會有父債子償的問題發生，

但法律同時也有要求繼承人應該要陳報遺產狀況，

法院才可以依法命債權人報明債權，

以進行後續的債務清償，

此陳報義務是不會因為

不知道被繼承人的生前財務狀況而免責喔！

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除了申報程序之外，

在向法院陳報遺產清冊的這段期間，

依民法第1158、1160、1161條規定，

繼承人不可以「清償債務」或「交付遺贈」，

否則造成其他債權人損失的話，可能要負損害賠償責任。

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這些程序可能聽起來很麻煩，

有人會想說乾脆辦理拋棄繼承，

但是，一旦辦理拋棄繼承生效後，

就無法事後後悔了，

就算找律師也是難以回天。